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利空难掩房地产牛市,逢低该买哪些股?  

2009-12-10 15:35:24|  分类: 第一视角 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    本周的房地产行业悲喜交加。周一经济工作会议“推进城镇化、放宽中小城市及城镇户籍限制”等政策刚过,周四便提高了营业税免税年限。我们仔细分析两则消息其实并不矛盾,前者在于开拓发展二三四线城市房地产市场,后者则在于控制一线城市(京沪穗深)房地产市场。

 

10年前的东南亚经济危机也曾经让中国经济面临“着陆”困局,朱镕基总理的“房地产市场化”政策,带动了建材、钢铁、家用电器等多个产业,成为了“当年屹立于危机之中不倒”的重要决策之一。而今,“推进城镇化、放宽中小城市及城镇户籍限制”异曲同工,其真正目的在于减少发达与落后地区经济差距,切实起到“调结构”的目的。

 

“提高了营业税免税年限”,其用意只是在于控制房地产市场过热的投机行为,就像在股市中改变交易规则一样,(当年的突然调高印花税只能改变股市的短期趋势却不能使当年4335的指数成为最终的顶点)只会影响房市上涨的速率,而不会影响房市上涨的趋势。同时,由于非一线城市房地产市场投机现象并不明显,所以“提高了营业税免税年限”的政策对于非一线城市影响相对较小。而考虑到该政策影响,部分投机客会选择在年底进行集中式的大规模抛售,这在某种情况下反映在市场短期交易当中。

 

见证了十年来房地产市场的变迁,权衡利弊,可以预见二三四线城市房地产市场的发展。当看到东华实业的龙虎榜中机构席位赫然在列的时候,你不难揣测机构对于非一线房地产行业的看好。

 

根据申银万国研报资料显示,公司除了在一线城市布局外,还在江门和三门峡等三四线城市拥有新项目,申银万国预计公司09-11年年均净利润增速达40%EPS分别为0.5元、0.78元和1.01元,对应PE21倍、19倍和12倍,处于行业低位。给予公司0925倍的目标PE水平,得到合理股价为12.5元,结合RNAV估值11.87元,申万将公司目标价定为12.2元,并给予公司“增持”的投资评级。

 

那么我们该如何沿着机构的思维去选择尚待挖掘的投资标的呢?主要应该有这样三条:1)全国特大型房企业,其房屋、土地资源基本覆盖中国每一个角落(也包括非一线城市);2)二三四线房企区域龙头,直接受益房价的上涨;3)已经或可能会被二三四线房企借壳、重组的上市企业。

 

基于上述思路,由于1)比较抵御风险,适合稳健型投资者配置;而2)则适中,适合稍激进的投资者;3)则具备一定的风险,但是一旦借壳或重组成功,受益是最大的。不同风格的投资者可以根据不同的策略来进行投资。(同时,在标的选择上,还可以跟据各城市实际房价的波动情况进行选择,短线投资者可以选择短期房价涨幅较大城市对应的上市公司;长线投资者则可逢低介入房价跌幅较大城市对应的上市公司。)

基于上述思路:1)我们选择招商地产、保利地产、万科A、金地集团、华侨城A、泛海建设等上市公司;2)我们选择栖霞建设、滨江集团、合肥城建、云南城投、福星股份、新潮实业等上市公司;3)我们选择信达地产、荣盛发展、嘉凯城、荣丰控股、世荣兆业等上市公司。

 

而中投证券最近也针对中央经济会议新政,出了最新的房地产行业调研报告《“户籍制度”重大突破支持房地产行业保持快速增长》。

 

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